美国国会通过住房法案 旨在缓解住房可负担性危机

美国参议院于3月12日以89比10的投票结果通过《21世纪住房之路法案》（21st Century ROAD to Housing Act），该法案旨在通过放宽融资、许可、分区和环境规定，增加住房供应并降低住房成本。法案涵盖超过40项条款，获得罕见的两党支持，成为当前美国住房政策的重要进展。

法案特别支持工厂化建造的移动房屋，允许其脱离永久底盘建造，并提高联邦贷款限额，以消除对移动房屋的刻板印象。Manufactured Housing Institute首席执行官Lesli Gooch表示，该规定将允许建造更多样化的住房类型，打破过去50年必须使用永久底盘的限制。Cavco Industries首席执行官Bill Boor称，公司已投资改造生产线以适应新规，并统一品牌以扩大市场认知。

法案同时放宽对附属住宅单元（ADUs）的限制，如“祖母小屋”或后院小屋，为移动房屋和模块化房屋提供更多建设机会。Redfin首席经济学家Daryl Fairweather认为，这将在土地价值高的地区显着提升住房供应，尤其对缓解住房短缺具有重要意义。

尽管法案在移动房屋方面获得广泛支持，模块化房屋建造商协会（MHBA）对其表示谨慎，担心消费者因底盘要求取消而混淆移动房屋与模块化房屋。MHBA执行董事Tom Hardiman指出，法案虽提及研究模块化住房障碍，但实际为移动房屋提供明确竞争优势，可能导致市场混淆。

法案对大型机构投资者设定限制：若其已拥有至少350套单户住宅，则禁止购买新房，但允许其为租赁市场建设或翻新住宅，前提是七年后必须出售给个人买家。此条款呼应了总统特朗普1月发布的行政命令，但引发业界担忧。全国住宅建筑商协会（NAHB）主席Bill Owens称，该禁令可能导致每年减少近4万套单户住宅供应。

然而，机构投资者在住房市场中占比极小。据美国企业研究所（AEI）数据，拥有超过100套房产的投资者仅占全美住房市场不到1%。尽管如此，在“为租而建”（BTR）市场中，他们已占单户租赁住房的4%，且72%的BTR开发集中在佛罗里达、德克萨斯、亚利桑那、北卡罗来纳、南卡罗来纳和佐治亚六州。

法案在众议院面临争议，因众议院通过的版本未包含机构投资者条款，目前议员对是否加入该条款存在分歧。此外，特朗普总统表示，除非国会通过《SAVE美国法案》（SAVE America Act），否则他将否决任何住房法案，使立法进程复杂化。

全国低收入住房联盟（NLIHC）表示，法案包含其优先推动的多项条款，如在农村地区保留可负担住房、简化审批程序、推动公私合作，预计将惠及约40万低收入农村居民。但众议院版本未包含这些内容。NLIHC高级政策主管Kim Johnson呼吁尽快达成妥协法案。

尽管立法前景复杂，但两党均面临11月中期选举压力。AEI高级研究员Edward Pinto指出，住房政策可能成为选举焦点，各方或优先推动法案通过以争取选民支持。

目前，法案将返回众议院审议，预计进入两院协商会议以解决分歧。住房可负担性问题持续引发关注，超过70%的美国人表示担忧，全国单户住宅中位价约40万美元，住房短缺达400万套，30年期抵押贷款利率持续高于6%。