大型投资者提前撤离二手房市场 背后是政策与市场双重压力
美国大型机构投资者正大规模出售单户住宅，提前应对特朗普政府拟议的禁令。数据显示，自2024年底以来出售速度加快，部分城市如达拉斯、休斯顿、费城投资者出售比例远超其持有比例。
Parcl Labs研究显示，投资者已成为主要卖家，平均降价10%，每20天调价一次。在达拉斯，投资者拥有9.2%的住房存量，但占新挂牌房源的22.8%。FirstKey Homes挂牌数量是同行两倍以上，降价幅度最大。
Invitation Homes在2025年第四季度财报中披露，其368套新购物业均为新建住宅，同时售出315套现有房产。全年共收购2410套，售出1356套，多数出售给自住家庭。
2026年1月，总统唐纳德·特朗普签署行政命令，限制大型机构投资者购买单户住宅用于出租，但允许购买专门建造的租赁住房。白宫随后向国会提交立法草案，规定拥有超过100套单户住宅的投资者不得再购买，但无需出售现有房产。参众两院法案对“大型投资者”的定义略有差异，但门槛接近。
据美国银行分析，单户租赁住房约占美国住房总量的10%，其中80%由小型业主（每户少于10套）持有，17%由10至1000套的中小投资者持有，大型机构投资者（超1000套）仅占3%。
市场分析指出，投资者从2022年起已减少购入，2024年底加速抛售。在亚特兰大，投资者卖出房产数量是买入的近两倍。投资者正转向“建造即出租”模式，以规避高房价、高借贷成本及政策风险。
Invitation Homes收购东南部开发商ResiBuilt Homes，后者年交付约1000套住房。AMH（前称American Homes 4 Rent）自开展自建项目以来，已向市场贡献超1.4万套新建住房，CEO称2025年及2026年将继续扩大住房供应。
专家认为，此趋势反映市场自然资本循环：2020年后房价上涨，投资者出售资产后将资金投入更高收益的“建造即出租”项目，避开高价二手房和高借贷成本。开发商可实时调整价格，为投资者提供折扣机会。
编辑点评
此新闻揭示了美国住房市场结构性调整的关键节点。大型机构投资者的撤出并非单纯市场波动，而是政策预期与经济现实共同作用的结果。特朗普政府限制其购买单户住宅的政策虽尚未立法通过，但已形成明确信号，促使投资者提前调整资产配置。这一趋势对住房市场有深远影响：首先，它可能缓解部分城市因投资者囤房导致的房源紧张，有利于自住购房者；其次，资本转向‘建造即出租’模式，或推动新建租赁住房供应上升，长期或改善住房供给结构。然而，若政策推进过快，可能引发市场不确定性，尤其对依赖机构投资者的开发商造成冲击。此外，此趋势反映美国住房金融体系的脆弱性——依赖高杠杆、高流动性资本的模式正在被重新评估。从国际视角看，美国住房市场是全球房地产投资的重要风向标，其政策与资本流动将影响全球房地产资本配置，尤其对新兴市场国家投资者构成参考。